Altbau sanieren – die typischen Schwachstellen

Altbauten haben Charme, aber auch Eigenheiten, die man vor der Sanierung kennen sollte. Wer weiß, wo die üblichen Schwachstellen liegen, plant realistischer und erlebt während der Bauzeit weniger Überraschungen.

Jedes Baujahr hat seine typischen Materialien und Bauweisen. Was vor hundert Jahren solide war, entspricht heute oft nicht mehr den Anforderungen an Sicherheit, Hygiene und Energiebedarf. Manche Probleme sieht man auf den ersten Blick, andere zeigen sich erst, wenn Böden und Putz geöffnet werden.

Dieser Ratgeber beschreibt die Punkte, die beim Altbau sanieren fast immer eine Rolle spielen, und zeigt, wie man sie vor Baubeginn einschätzt.

Leitungen, die nicht mehr zeitgemäß sind

In älteren Häusern stammen Strom- und Wasserleitungen oft aus der Bauzeit oder aus frühen Umbauten. Alte Elektroinstallationen haben häufig keinen Schutzleiter und keinen Fehlerstromschutzschalter, und die Zahl der Steckdosen reicht für heutige Geräte nicht aus. Bei Wasserleitungen finden sich verzinkte Stahlrohre, die von innen zuwachsen und rosten, in sehr alten Häusern auch Bleileitungen. Diese müssen nach der Trinkwasserverordnung ersetzt werden. Weil Leitungen in Wänden und Böden liegen, werden sie sinnvollerweise dann erneuert, wenn diese ohnehin geöffnet sind.

Ähnliches gilt für Abwasserleitungen aus Guss oder Steinzeug, die nach Jahrzehnten Risse oder Ablagerungen haben können. Eine Kamerabefahrung zeigt ihren Zustand, ohne dass etwas aufgerissen werden muss. Auch alte Heizungsrohre und Heizkörper sollten geprüft werden, besonders wenn später eine Wärmepumpe mit niedrigen Temperaturen arbeiten soll.

Feuchtigkeit, Holz und Mauerwerk

Feuchtigkeit ist im Altbau der häufigste Grund für Folgeschäden. Sie greift Holz, Putz und Mauerwerk an, begünstigt Schimmel und erhöht den Wärmeverlust, weil nasse Baustoffe schlechter dämmen. Die Ursache liegt oft nicht dort, wo der Schaden sichtbar ist, sondern einige Meter entfernt an einer undichten Rinne, einem defekten Rohr oder einer fehlenden Sperrschicht.

Feuchte Kellerwände

Viele alte Keller haben keine wirksame Abdichtung gegen Erdreich. Feuchtigkeit steigt im Mauerwerk auf und zeigt sich als Salzausblühung oder abplatzender Putz.

Holzbalkendecken

Decken aus Holzbalken sind langlebig, solange sie trocken bleiben. An undichten Stellen, unter alten Bädern oder an den Auflagern in der Außenwand können Balkenköpfe geschädigt sein.

Dach und Fassade

Undichte Eindeckungen, defekte Rinnen und Risse im Putz lassen Wasser in die Konstruktion. Diese Ursachen werden zuerst behoben, sonst kommt der Schaden zurück.

Erst die Ursache beheben, dann die Oberfläche erneuern.

Alte Baustoffe mit Schadstoffen

In Häusern, die vor den Neunzigerjahren gebaut oder umgebaut wurden, können Baustoffe stecken, die heute verboten sind. Asbest wurde bis zum Verbot 1993 in Fassadenplatten, Bodenbelägen, Klebern und Spachtelmassen verwendet. Alte Parkettkleber auf Teerbasis können belastet sein, ebenso Holzschutzmittel in Dachstühlen und ältere Mineralwolle. Solange diese Materialien unberührt bleiben, sind sie meist unkritisch. Beim Schleifen, Bohren oder Abbrechen werden jedoch Fasern und Stäube frei. Deshalb werden verdächtige Materialien vor dem Rückbau beprobt. Ist ein Stoff belastet, darf er nur von Fachfirmen mit entsprechender Zulassung unter Schutzmaßnahmen entfernt und entsorgt werden. Das kostet Zeit und Geld, gehört aber in jede seriöse Planung.

Gut vorbereitet in die Sanierung

Die meisten Überraschungen lassen sich vermeiden, wenn vor Baubeginn gezielt nachgesehen wird. Dazu gehören ein Blick in den Sicherungskasten und auf die Leitungen, eine Prüfung von Keller und Dach auf Feuchtigkeit, das Öffnen einzelner Stellen an Decken und Böden und gegebenenfalls Materialproben. Alte Pläne und Unterlagen aus dem Bauamt helfen, frühere Umbauten nachzuvollziehen. Mit diesen Informationen entsteht ein Angebot, das den tatsächlichen Zustand abbildet und nicht nur die sichtbaren Oberflächen. Trotzdem sollte beim Altbau sanieren immer ein Puffer für unvorhergesehene Arbeiten eingeplant werden. Wie wir Bestandsaufnahme und Sanierung verbinden, zeigt unsere Leistung Kern- und Altbausanierung.