Neu bauen oder Rohbau erhalten – wann Abriss und wann Entkernung sinnvoll ist
Ein altes Haus muss nicht immer abgerissen werden. Oft reicht es, das Gebäude bis auf Wände, Decken und Dach zu entkernen und neu auszubauen. Welcher Weg wirtschaftlicher ist, hängt vor allem vom Zustand der tragenden Teile ab.
Wer ein älteres Haus kauft, dessen Grundriss oder Technik nicht mehr passt, steht vor einer grundsätzlichen Frage. Soll das Gebäude ganz weichen und durch einen Neubau ersetzt werden, oder bleibt der Rohbau stehen und wird von innen komplett erneuert? Beide Wege führen zu einem zeitgemäßen Zuhause, unterscheiden sich aber in Kosten, Dauer und Genehmigung.
Dieser Ratgeber stellt Abriss oder Entkernung gegenüber, nennt die Kriterien für die Entscheidung und zeigt, was in beiden Fällen vorab geklärt werden muss.
Was der Unterschied ist
Beim Abriss wird das ganze Gebäude zurückgebaut, meist bis auf das Fundament oder vollständig. Auf dem freien Grundstück entsteht anschließend ein Neubau. Bei der Entkernung bleiben die tragenden Bauteile stehen, also Außenwände, tragende Innenwände, Decken und in der Regel das Dach. Entfernt werden alle Ausbauteile wie Böden, Putz, nicht tragende Wände, Leitungen, Sanitär und oft auch Fenster. Danach wird das Haus im vorhandenen Rohbau neu ausgebaut. Der Rohbau ist bei einem Einfamilienhaus ein erheblicher Teil der Baukosten. Bleibt er erhalten, spart das Geld, Zeit und Material.
Häufig wird der Abriss unterschätzt. Neben dem eigentlichen Rückbau fallen Kosten für Entsorgung, Erdarbeiten, neue Bodenplatte oder Keller und den vollständigen Neubau an. Dazu kommen Planung, Genehmigung und eine meist längere Bauzeit. Bei der Entkernung bleiben Fundament, Keller und tragende Struktur stehen, wodurch große Teile dieser Kosten entfallen.
Kurz gesagt. Beim Abriss verschwindet das ganze Haus, bei der Entkernung bleibt der Rohbau stehen. Entscheidend ist, ob dieser Rohbau noch gut ist.
Die Kriterien für die Entscheidung
Ob Abriss oder Entkernung die bessere Wahl ist, hängt von mehreren Punkten ab, die vor der Entscheidung geprüft werden sollten.
Zustand der tragenden Teile
Sind Fundament, Mauerwerk und Decken gesund, spricht viel für den Erhalt. Starke Setzungen, durchfeuchtete Wände oder geschädigte Holzbalken in großem Umfang können einen Neubau sinnvoller machen.
Grundriss und Raumhöhen
Lassen sich die gewünschten Räume im vorhandenen Rohbau umsetzen? Sehr niedrige Decken oder ein Grundriss, der sich nur mit vielen Eingriffen in tragende Wände verändern lässt, sind ein Argument für den Neubau.
Baurecht und Bestandsschutz
Ein bestehendes Gebäude genießt Bestandsschutz. Ein Neubau muss dagegen dem aktuellen Bebauungsplan entsprechen, der manchmal kleinere Baukörper, andere Abstände oder andere Dachformen vorschreibt.
Der Rohbau ist das Wertvollste, was ein altes Haus mitbringt.
Was in beiden Fällen geklärt werden muss
Ob abgerissen oder entkernt wird, einige Fragen stellen sich immer. Ein vollständiger Abriss ist in vielen Bundesländern anzeigepflichtig oder genehmigungspflichtig, für die Entkernung gilt das meist nicht, solange tragende Teile unberührt bleiben. In beiden Fällen müssen Strom, Gas und Wasser fachgerecht abgeklemmt werden. Alte Baustoffe werden vor Beginn auf Schadstoffe untersucht, weil belastete Materialien gesondert ausgebaut und entsorgt werden müssen. Bei Reihen- und Doppelhäusern ist außerdem zu klären, wie die gemeinsame Wand geschützt wird. Und schließlich braucht die Baustelle Platz für Container und Zufahrt, was in engen Straßen eine Genehmigung für die Fläche vor dem Haus erfordern kann.
Gut zu wissen. Fragen Sie beim Bauamt nach, bevor Sie sich festlegen. Ob ein Neubau an gleicher Stelle in gleicher Größe zulässig wäre, kann die Entscheidung allein schon klären.
Wann sich die Entkernung lohnt
Für die Entscheidung hilft eine einfache Gegenüberstellung. Auf der einen Seite stehen die Kosten für Entkernung, Instandsetzung des Rohbaus und Neuausbau, auf der anderen die Kosten für Abriss, Entsorgung und Neubau. Dazu kommen Faktoren wie Bauzeit, Wohnfläche und die Frage, ob ein Neubau an gleicher Stelle überhaupt in gleicher Größe genehmigt würde.
In vielen Fällen ist die Entkernung der wirtschaftlichere Weg. Sie spart den Rohbau, erhält den Bestandsschutz und ist meist schneller abgeschlossen als Abriss und Neubau. Dazu kommt ein ökologischer Vorteil, denn Beton, Ziegel und Holz des Rohbaus müssen nicht neu hergestellt werden. Grenzen hat sie dort, wo der Rohbau selbst nicht mehr trägt oder die gewünschte Nutzung nicht hergibt. Eine Begehung mit einem Fachbetrieb und gegebenenfalls einem Statiker schafft schnell Klarheit. Wie wir Rückbau und Neuausbau aus einer Hand umsetzen, zeigt unsere Leistung Abriss und Entkernung.
Häufige Fragen
Ist eine Entkernung günstiger als ein Abriss?
Meist ja, weil der Rohbau erhalten bleibt. Ob es im Einzelfall wirtschaftlicher ist, hängt vom Zustand der tragenden Teile ab.
Braucht man für eine Entkernung eine Genehmigung?
In der Regel nicht, solange tragende Teile nicht verändert werden. Für einen vollständigen Abriss gelten je nach Bundesland Anzeige- oder Genehmigungspflichten.
Was bleibt bei einer Entkernung stehen?
Außenwände, tragende Innenwände, Decken und meist das Dach. Alles andere wird entfernt und neu aufgebaut.
Wer prüft, ob der Rohbau noch gut ist?
Eine erste Einschätzung gibt der Fachbetrieb bei der Begehung. Bei Zweifeln an der Tragfähigkeit wird ein Statiker hinzugezogen.
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Wir sehen uns Ihr Haus an, beurteilen den Rohbau und sagen Ihnen ehrlich, welcher Weg sich lohnt.