Eigentumswohnung sanieren – was in der Gemeinschaft gilt

In einer Eigentumswohnung darf nicht alles einfach erneuert werden. Manche Bauteile gehören der Gemeinschaft, für andere gelten Regeln zum Schutz der Nachbarn. Wer das vorher klärt, saniert ohne Streit mit der Eigentümergemeinschaft.

Wer eine Wohnung sanieren möchte, denkt zuerst an Bad, Küche und Böden. In einem Mehrfamilienhaus mit Wohnungseigentum kommt eine weitere Frage hinzu. Welche Teile gehören mir, und für welche brauche ich die Zustimmung der anderen Eigentümer?

Dieser Ratgeber erklärt den Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, nennt die typischen Streitpunkte und zeigt, wie man eine Eigentumswohnung reibungslos saniert.

Was mir gehört und was der Gemeinschaft

Zum Sondereigentum gehören in der Regel die Räume innerhalb der Wohnung mit ihren Ausbauteilen, also Bodenbeläge, Innenputz, nicht tragende Innenwände, Innentüren und Sanitärobjekte. Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Teile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes nötig sind. Dazu gehören tragende Wände, Decken, die Fassade, Fenster und Wohnungseingangstür sowie die Hauptleitungen in den Steigesträngen. Wo genau die Grenze verläuft, steht in der Teilungserklärung. Sie ist die wichtigste Unterlage vor jeder Sanierung, denn manche Gemeinschaften haben abweichende Regeln getroffen.

Auch innerhalb der Wohnung gibt es Grenzen. Wer eine Wand entfernen möchte, muss zuerst klären, ob sie trägt. Tragende Wände gehören immer zum Gemeinschaftseigentum, und ein Eingriff braucht neben dem Beschluss auch eine statische Prüfung. Nicht tragende Wände dürfen dagegen meist ohne Zustimmung versetzt werden.

Die typischen Streitpunkte

Einige Arbeiten führen in Eigentümergemeinschaften immer wieder zu Diskussionen.

Fenster und Wohnungstür

Sie gehören meist zum Gemeinschaftseigentum. Ein Austausch braucht deshalb in der Regel einen Beschluss, auch wenn der einzelne Eigentümer die Kosten trägt.

Trittschall bei neuen Böden

Wird Teppich durch Fliesen oder Parkett ersetzt, kann der Trittschall in der Wohnung darunter zunehmen. Der neue Boden muss den Schallschutz einhalten, der beim Bau des Hauses galt.

Leitungen und Steigestränge

Die Hauptleitungen gehören der Gemeinschaft, die Leitungen ab der Absperrung in der Wohnung oft dem Eigentümer. Arbeiten an Strängen werden mit der Verwaltung abgestimmt.

Ein Gespräch mit der Verwaltung vor Baubeginn erspart den Streit danach.

Rücksicht auf Nachbarn im Haus

In einem Mehrfamilienhaus sind die Nachbarn nah. Die Hausordnung regelt meist, zu welchen Zeiten laute Arbeiten erlaubt sind. Eine kurze Information an alle Parteien mit Zeitraum, Ansprechpartner und den lautesten Tagen schafft Verständnis. Treppenhaus und Aufzug werden mit Schutzvlies und Kantenschutz abgedeckt, damit beim Transport nichts beschädigt wird. Schutt wird nicht im Hof gelagert, sondern direkt abgefahren. Werden Wasser oder Strom im Haus kurz abgestellt, kündigt die Verwaltung das rechtzeitig an. So bleibt das Verhältnis zu den Nachbarn auch nach der Sanierung gut.

So läuft die Sanierung reibungslos

Wer eine Eigentumswohnung kauft und gleich sanieren möchte, sollte die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen lesen. Sie zeigen, welche Arbeiten am Gemeinschaftseigentum geplant sind, etwa neue Fenster, Strangsanierungen oder eine Fassadendämmung. So lassen sich eigene Arbeiten sinnvoll mit den Vorhaben der Gemeinschaft abstimmen.

Für eine Eigentumswohnung gilt eine einfache Reihenfolge. Zuerst wird die Teilungserklärung geprüft und festgestellt, welche geplanten Arbeiten das Gemeinschaftseigentum berühren. Für diese wird rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung ein Antrag gestellt, denn ein Beschluss kann einige Wochen oder Monate dauern. Danach folgen die Abstimmung mit der Verwaltung zu Leitungen, Zeiten und Transport sowie die Information der Nachbarn. Erst dann beginnen die Arbeiten. Wer eine Wohnung sanieren lässt, sollte einen Betrieb wählen, der Arbeiten in Mehrfamilienhäusern kennt. Wie wir Wohnungssanierungen umsetzen, zeigt unsere Leistung Sanierung.